Rast cien nehnuteľností – realitná bublina ?   - vyjadrenia odborníkov

V súčasnosti sú ceny nehnuteľností vysoké – dosahujú historické rekordy

Dôvodov je viac:

  • Rozhoduje vzťah medzi ponukou a dopytom, ponuka bytov na trhu  je stále  menšia ako  dopyt po nich. Keďže dopyt nie je uspokojený vytvára sa situácia na  rast cien bytov, najmä už pri existujúcich postavených bytov. Rozdiel medzi cenou nového a starého bytu by mal byť asi 15%, dnes to tak ale nie je  a ceny starých bytov rastú rýchlejšie ako ceny nových, čo je spôsobené najmä tým, že ľudia chcú bývať takmer ihneď,  menšia skupina ľudí je ochotná čakať, kým kúpi byt z papiera a počkať kým sa byt postaví.  
  • Nedostatok bývania u nás je zdokumentovaný aj mierou vybavenosti obyvateľov bytmi čo je pomer počtu bytov na 1000 obyvateľov. Na Slovensku je to počet 360 bytov na 1000 obyvateľov. Pre porovnanie ako na tom sme, najlepšie sú na tom vo Švajčiarsku kde  na 1000 obyvateľov pripadá 627 bytov, a v Poľsku je to najmenej, kde na 1000 obyvateľov pripadá 341 bytov a európsky priemer je 395 bytov na 1000 obyvateľov. (toto je ale informácia na základe posledného sčítania obyvateľstva, odvtedy sa situácia na Slovensku s bytmi určite zlepšila)
  • Možnosti financovania.

 

Ceny nehnuteľností môžu klesnúť aj stúpať

  • podľa toho ako sa darí ekonomike
  • aká je príjmová situácia
  • aké sú nízke úrokové sadzby.

 

Priemerný celoročný rast cien je okolo 30 % . Rekordne vysoké ceny nehnuteľností  je problém celého Slovenska, ale treba diferencovať regióny, niekde ceny klesajú a niekde stúpajú. Je to podmienené zamestnanosťou, stabilným príjmom, migráciou obyvateľov za prácou. Ľudia sú ochotní zaplatiť aj vyššiu cenu bytu v mieste, kde majú príležitosť získať dlhodobo prácu, už nie sú ochotní za prácou dochádzať na dlhé vzdialenosti, radšej si tam presunú bývanie.

Aj keď už nie je možné dostať 100% hypotéku, dopyt po hypotékach  je stále vysoký. Opatrenia NBS /Národnej banky Slovenska/ a prijaté zákony mali za cieľ spôsobiť okrem zníženia zadlženosti obyvateľstva aj zreálnenie cien nehnuteľností.

Na výšku ceny nehnuteľnosti má vplyv množstvo faktorov, dostupnosť úverov je len jeden z nich. Súčasné pravidlá sa však ešte stále dajú nejakým spôsobom obísť, ale na druhej strane          akékoľvek obídenie v konečnom dôsledku sťaží život dlžníkovi. NBS tvrdí, že cieľom opatrení NBS  bolo v podstate ochrániť dlžníkov a nie klásť im prekážky  na ceste získania hypotéky. Cieľom opatrení nebolo ani zmraziť alebo znefunkčniť úvery na bývanie. Tempo zadlženosti Slovákov je stále veľmi intenzívne, je niekde  na úrovni sumy 29 miliárd len úverov na bývanie.

Pravdou ale je,  že ľudia potrebujú bývať, počas posledných piatich rokov boli zvyknutí na získanie 100% hypotéky za relatívne ľahko splniteľných podmienok. Preto si dnes stále hľadajú cesty obchádzania ako sa dostať k vyššiemu úveru napríklad cez spotrebný úver, nebankový úver, medziúver, založenie ďalšej nehnuteľnosti, atď.

 

Hrozí riziko realitnej bubliny ?

V teoretickej rovine môže pokračovať rast cien bytov iba za predpokladu extrémneho rastu počtu pracujúcich a ďalšieho poklesu úrokových sadzieb.

Ale  v roku 2008 sme už zažili tzv. prasknutie realitnej bubliny, tak je tu predpoklad, že sme sa z toho poučili, aj keď situácia nie je vtedy a dnes úplne rovnaká.

 

Pracujúci potrebujú vždy niekde bývať a čím bližšie sú k práci, tým sú ochotnejší zaplatiť viac za bývanie, čím bude viac pracujúcich  so záujmom bývať v určitej lokalite, tým budú úmerne aj vyššie ceny nehnuteľností.

Nielenže chcem zaplatiť viac, ale dokonca to aj môžem  spraviť.

 

Riziko realitnej bubliny je tu vždy. Stačí ak z akéhokoľvek dôvodu alebo na základe nejakej zmeny klesne záujem o nehnuteľnosti v určitej lokalite, a tie už nebudú takými žiadanými alebo sa stanú horšie predajnými.

A pokiaľ ide o realitnú bublinu, treba narábať s faktami a nie s pocitmi, hoci teraz prevláda pocit, že ceny nehnuteľností sú neúmerne vysoké k ich priemernému príjmu obyvateľstva.

 

NBS si na hodnotenie vývoja a rastu cien nehnuteľností vytvorila KOMPOZITNÝ INDEX, kde sa zohľadňuje niekoľko pomerových ukazovateľov ako reálna cena, cena k príjmu, cena nájmu, úvery na bývanie versus hrubý disponibilný príjem domácnosti a objem výstavby bytov i budov k hrubému domácemu produktu. Na základe týchto výpočtov sa dá v súčasnosti povedať, že Kompozitný index je v pásme vzostupu, nie je v rizikovom pásme ani v pásme bubliny.  

 

Ako sa budú vyvíjať úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch, dá sa predpokladať ich rast ?

Na úrokové sadzby má vplyv konkurencia medzi bankami. Úrokové sadzby by mohli kvôli ozdraveniu ekonomiky mierne rásť, miera nárastu závisí od veľa faktorov, jedným z faktorov je stanovenie úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou, alebo aj vplyv ďalších faktorov na realitnom trhu. Klient by mal byť pripravený na to, že situácia môže vyvinúť aj v jeho neprospech a v tomto prípade byť pripravený na vyššie výdavky spojené s úverom.  

 

Je možné si zabezpečiť fixáciu úrokovej sadzby na dlhšie obdobie ako sú 1 alebo 3 roky, ale za túto istotu sa musí priplatiť, pretože úrokové sadzby pri dlhých fixáciách sú vyššie. Predpoklad vývoja úrokových sadzieb má ale na  rozhodnutie klienta pri kúpe nehnuteľnosti malý vplyv. Pretože ak potrebuje bývať a situácia mu to dovolí, rieši situáciu teraz.

 

NBS ide opäť sprísňovať opatrenia

Tieto opatrenia budú mať vplyv na určité skupiny obyvateľov a to sú predovšetkým tí, ktorí sú na hrane, čiže akékoľvek sprísnenie znamená pre veľmi malú časť klientov, že už nebudú mať prístup k vysokému úveru ako dnes. Bude to prebiehať postupne, banky sa tomu prispôsobujú.

 

Každý sa pýta tak teraz  predať, či kúpiť  alebo čakať

Jednoznačnú odpoveď Vám nedá žiaden poradca ani odborník v tejto oblasti. Pretože to opäť záleží od mnohých faktorov, ktoré sú smerodajné pre konkrétneho kupujúceho. Kedy chce bývať, počká ešte rok? Chce sa osamotniť, chce vymeniť menšie bývanie za väčšie.

 

Klasicky by sa dalo povedať, že včera už bolo neskoro kúpiť.

 

Doterajší vývoj nasvedčuje tomu, že ceny rastú a očakáva sa, že ešte rásť budú, mal by sa iba zmierniť ich rast.

 

 

 

 

Záujem je hlavne o nové byty, ich ceny ale pomáhajú predaju starších

Zdroj: TREND REALITY

 

Ak si Slováci hľadajú bývanie, takmer polovica z nich sa zameriava na byty v novostavbách. Tradične dominujú dvoj a trojizbové byty. Nedostatok nových bytov respektíve ich vysoká cena však pomáhajú aj predajú starších bytov, vyplýva z analýzy portálu Nehnuteľnosti.sk.

V druhom štvrťroku patrilo na portáli s vyše polmiliónovou mesačnou návštevnosťou 46,5 percenta všetkých vyhľadávaní novostavbám.

Ak sa Slováci zaujímali o staršie byty, volili primárne tie po kompletnej rekonštrukcii – išlo o 38,2 percenta vyhľadávaní.

„Táto kategória bytov po kompletnej rekonštrukcií pravdepodobne uspokojuje potreby prioritne tých ľudí, ktorí nedisponujú takým rozpočtom, aby si mohli zadovážiť byt v novostavbe a ich voľbou je byt, ktorý si nevyžaduje, aspoň v prvých rokoch bývania, žiadnu ďalšiu investíciu,“ uvádza Martin Lazík, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk.

 

 

Ponuka kopíruje dopyt

Nižší podiel majú v dopyte spotrebiteľov byty po čiastočnej rekonštrukcii, ktoré hľadalo deväť percent používateľov webu. Byty v pôvodnom stave zaujímali 6,3 percenta ľudí.

Podľa dát portálu tento dopyt kopíruje aj súčasnú skladbu ponuky nehnuteľností. Viac ako polovica ponuky 2-izbových bytov a tiež 3-izbových bytov je z kategórie novostavby, alebo sú po kompletnej rekonštrukcii.

Po aktívnych jarných a letných mesiacoch je ponuka bytov zúžená. Nedostatok bytov v novostavbách v niektorých lokalitách respektíve ich vysoká cena podporujú aj predaj starších bytov.

Majitelia starších bytov sa v konkurencii môžu lepšie presadiť rekonštrukciou obydlia. Zhodnotiť byt týmto spôsobom možno podľa zahraničných realitných expertov o 10 – 12 percent ceny. Renovácia či rekonštrukcia zvyšuje šancu na predaj bytu – potenciálny kupujúci dostáva hotový produkt a nie víziu obnovy, čo môže jeho rozhodnutie zrýchliť.

Rekonštrované drahšie o 10-15-tisíc 

Celkový rozpočet investície by mal podľa M. Lazíka zohľadňovať konečnú cenu nehnuteľnosti. „Neoplatí sa investovať do rekonštrukcie 5-tisíc eur, ak sa podobné byty predávajú povedzme za 20-tisíc. Aj byty v pôvodnom stave sú predajné. Mnohí si myslia, že ak dajú na renováciu 500 eur, môžu celkovú cenu bytu navýšiť o 5-tisíc. Takto to však nefunguje. Cieľom renovácie je síce zvýšiť predajnú cenu nehnuteľnosti, ale aj zlepšiť šance na úspešný a rýchly predaj,“ hovorí.

Byty v pôvodnom stave sú, pochopiteľne, vo všetkých lokalitách lacnejšie ako zrekonštruované. Konkrétne čísla hovoria o priemernej cene dvojizbového bytu v pôvodnom stave v Ružinove na úrovni 121-tisíc eur. Dvojizbový byt po kompletnej rekonštrukcii v rovnakej lokalite stojí v priemere 131-tisíc eur.

Priemerné ceny 2-izbových (45 - 60 m²) a 3-izbových bytov (65 - 80 m²)

Lokalita

2 izbový pôvodný stav

2 izbový 

kompletná rekonštrukcia

3 izbový pôvodný stav

3 izbový

kompletná rekonštrukcia

BA - Ružinov

121 000

131 000

140 000

162 000

BA - Petržalka

112 000

122 000

129 000

142 000

BA - Nové Mesto

125 000

134 000

140 000

162 000

BA - Dúbravka

108 000

117 000

130 000

145 000

Pri detailnejšom pohľade na trh môžeme povedať, že priemerný rozdiel medzi 2-izbovým bytom v pôvodnom stave a bytom po kompletnej rekonštrukcií je okolo 10-tisíc eur. V prípade 3-izbových bytov je to približne od 15- od 20-tisíc eur. S rastúcimi cenami bytov sa samozrejme zväčšuje aj cenový rozdiel v jednotlivých kvalitatívnych štandardoch,“ dodáva M. Lazík.

 

 

LACNÉ HYPOTÉKY NA SLOVENSKU

Zdroj: Týždenník TREND

Akciové ceny „ešte dostupnej hypotéky“ Slovákov pred letom spoľahlivo oslovili. Od júla však už začali platiť prísnejšie pravidlá poskytovania úverov.

Predprázdninový boom, ktorý bol dôsledkom prísnejšej regulácie,  nepriniesol so sebou len veľa nového úverového biznisu. Hoci bolo Slovensko už predtým jedna z najlacnejších krajín v úveroch na bývanie v eurozóne, banky pod konkurenčným tlakom opäť stlačili úrokové sadzby ešte nižšie a krajinu dostali do ešte extrémnejšej polohy. Slovensko vytŕča nielen v tom, že sa tu ľudia zadlžujú ako nikde inde. Medzi rekordmanmi je aj cenou.

Priemerná úroková miera nových hypoték sa podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) zviezla z januárových 1,55 percenta na júnových 1,41 percenta, čo urobilo hypotéky historicky najlacnejšie. A to nielen v rámci Slovenska.

Za päť rokov stúpol objem úverov v SR o 85 percent


Treba chladiť

Aj keď NBS už dlho varuje, že Slováci sa zadlžujú príliš, a zavádza opatrenia na zmiernenie úverovania tých najviac zadlžených, prvý polrok bol v úveroch opäť mimoriadne aktívny. Ľudia si vzali nové úvery za viac než 6,5 miliardy eur, ešte viac než vlani za rovnaký čas. Vtedy to bolo o vyše pol miliardy menej.

Celkovo to však vytlačilo objem úverov obyvateľstvu „len“ o 12,3 percenta, čo oproti vlaňajšiemu prvému polroku s rastom úverov o 13,4 percenta predsa len možno vnímať ako určité zmiernenie. Takýto rast sa úplne vymyká vývoju v eurozóne, kde úvery obyvateľstvu v priemere medziročne podrástli len o dva a pol percenta a aj druhé najrýchlejšie rastúce Belgicko vykazovalo iba jednociferný rast.

Ceny nehnuteľností sú už tesne pod historickými maximami z roku 2008

Nové pravidlá posudzovania klienta splácať úver, ktorými sa podľa receptu regulátora musia banky riadiť od júla, by mali zmierniť zadlžovanie tých domácností, ktoré už majú veľa úverov na krku. NBS obmedzuje veľké hypotéky, tie s hodnotou nad 90 percent výšky nehnuteľnosti už nebudú možné.

A aj hypotéky nad 80 percent hodnoty zábezpeky sú obmedzené. Žiadatelia o úver musia splniť aj limit na podiel dlhu k ročným príjmom. Nemal by byť vyšší ako jeho osemnásobok. Hoci i tu existujú výnimky a budú sa okresávať postupne. Prvú várku obmedzení klienti nemusia pociťovať vôbec, aj letné úverovanie tak zrejme zostane silné.

Ďalšie sprísnenie v úveroch príde od októbra. Naplno sa nové limity prejavia až od budúceho leta. 

Hypotéky tlačia aj na ceny nehnuteľností.

 

Podľa NBS sú ceny domov a bytov stále pod rizikovou zónou

Ceny bývania na Slovensku stále rastú a v niektorých regiónoch sa dostávajú už len slabo pod historické maximá. V druhom štvrťroku sa posúvali nahor znova, hoci to nebolo také horúčkovité, ako sa mohlo zdať v súvislosti s pulzujúcimi hypotékami. Ceny na trhu s nehnuteľnosťami rástli pomalšie než vlani a pomalšie než v prvom kvartáli. No rástli a priemerná cena bývania na Slovensku sa vyšplhala do takých výšok, v akých bola historicky iba v roku 2008, po ktorom krajina zaznamenala už len pád.

Napríklad v Bratislave bolo bývanie drahšie ako teraz len počas prvých troch kvartálov roka 2008, v Trnavskom kraji sú ceny už teraz pod absolútnym doterajším špicom, ktorý v roku 2008 vydržal len kvartál. Do jeho prelomenia stačí súčasným cenám podrásť v Trnavskom kraji len o pätnásť eur na štvorcový meter.

Priemerná cena bývania na Slovensku vzrástla v druhom štvrťroku oproti prvému kvartálu o 35 eur na štvorcový meter a dosiahla 1 431 eur. Za tri mesiace druhého štvrťroka sa zvýšila o 2,51 percenta v porovnaní s 2,65-percentným nárastom v prvom kvartáli. Oproti júnu minulého roka boli ceny vyššie v priemere o vyše 4,5 percenta. Podľa analytikov Národnej banky Slovenska Mikuláša Cára a Romana Vrbovského úroveň priemernej ceny bývania v niektorých regiónoch pravdepodobne narazila na reálne finančné možnosti domácností. A to ešte v čase, keď nezačali platiť nové opatrenia pre poskytovanie hypoték obmedzujúce nadmerné zadlžovanie domácností. Tie by mohli podľa analytikov trh s bývaním ovplyvniť. „V najbližších štvrťrokoch by sa to mohlo prejaviť spomalením rastu priemernej ceny bývania,“ myslia si analytici NBS. Zatiaľ sa podľa modelov NBS pohybujú ceny bývania ešte stále pod úrovňami, ktoré by mohli byť rizikové.

 

 

Ceny bývania: SILNÝ RAST SA NEZASTAVIL               

Zdroj: TREND Reality

Posledný výrazný nárast cien bývania? Podľa analytikov Národnej banky Slovenska sa očakávaný zvýšený záujem o kúpu bytu ešte pred sprísnením podmienok poskytovania hypoték v cenách výraznejšie neprejavil. Napriek tomu centrálna banka v aktuálnych štatistikách trhu s bývaním zaznamenala pokračujúci silný nárast priemerných cien.

Medzi najslabšie rastúce kraje patrí Bratislavský kraj, kde sa však ceny už blížia rekordnej úrovni predkrízového boomu spred desiatich rokov, za ktorou zaostávajú už len o necelé dve percentá, teda o 38 eur za štvorcový meter.

 

Priemerná cena v 2. štvrťroku 2018                             Medzikvartálna zmena v %           Medziročná zmena v %

Bratislavský kraj           1 981                                                        +1,85                                                 +4,04

SR spolu                      1 431                                                        +2,51                                                 +4,53

Zdroj: Národná banka Slovenska

 

 

Priemerná cena bývania na Slovensku dosiahla ku koncu júna 1 431 eur za štvorcový meter. Za tri mesiace druhého štvrťroka sa zvýšila o 2,51 percenta, v porovnaní s 2,65-percentným nárastom v prvom kvartáli. Oproti júnu minulého roka boli ceny vyššie v priemere o vyše 4,5 percenta. Úvod roka pritom priniesol medziročné zdraženie ešte o 4,8 percenta.

„Úroveň priemernej ceny bývania v niektorých regiónoch už pravdepodobne naráža na reálne finančné možností domácností,“ hodnotia analytici NBS. Vysvetľujú, že predpokladaný rast príjmov v druhom štvrťroku slabšie kompenzoval rast cien bývania

Rovnako rozdielny ako v prípade regiónov je aj vývoj cien bytov a rodinných domov. Kým zdražovanie bytov sa zrýchlilo, v prípade rodinných domov sa zmiernilo. Priemerná cena bytov sa zvýšila v druhom štvrťroku na 1 720 eur za štvorcový meter, čo znamená nárast oproti prvému štvrťroku o 2,4 percenta a medziročne o 8,2 percenta. Najvýraznejšie zdraželi jednoizbové byty.

Priemerná cena rodinných domov vzrástla na 1 165 eur za štvorcový meter, oproti začiatku roka o 2,5 percenta a medziročne o 2,2 percenta. Priemerná cena štandardných rodinných domov rástla menej výrazne ako priemerná cena relatívne málo obchodovaných priestrannejších rodinných víl.

Napriek pokračujúcemu silnému nárastu priemerných cien bývania na Slovensku sa vývoj trhu stále drží pod pásmom rizika. Ukazovateľ miery rizika je zostavovaný pomocou ukazovateľov pomerov ako reálna cena bývania, cena/príjem, cena/nájom, úvery na bývanie/hrubý disponibilný príjem domácností, objem výstavby bytových budov/HDP.

„Pôsobenie komplexu opatrení NBS od polovice roku 2018 za účelom obmedzenia nadmerného zadlžovania domácností môže ovplyvniť aj aktivity na trhu s bývaním. V najbližších štvrťrokoch by sa to mohlo prejaviť v spomalení rastu priemernej ceny bývania,“ očakávajú analytici centrálnej banky

 

SLOVÁCI NEMAJÚ ZÁUJEM O DRAHÉ BYTY, DOPLATIŤ NA TO MOŽE ROZVOJ HLAVNÉHO MESTA

Slováci sú neustále citliví na cenu, a to platí aj pri výbere nehnuteľností. Mnoho iných kritérií musí ísť jednoducho pri pohľade do peňaženky bokom.

Len nie v drahom

Obyvatelia jednoducho nemajú záujem o drahé bývanie. „Ľudia nechcú bývať v drahých bytoch. Radšej tak zvolia alternatívu a stiahnu sa na perifériu mesta alebo do okolitých miest a obcí, uviedol Mikuláš Cár z Národnej banky Slovenska (NBS). Situáciu však môže skomplikovať sprísňovanie podmienok poskytovania úverov.

„Vo štvrtom kvartáli 2017 sme evidovali náznak ochladenia na realitnom trhu. Jednou z príčin môžu byť aj regulačné opatrenia, ďalšie ešte len prídu. Napríklad celkový úver by od 1. júla 2018 nemal prevýšiť osemnásobok čistého ročného príjmu žiadateľa o úver,“ dopĺňa Mikuláš Cár. „Očakávam aj istý psychologický efekt, keď hroziace opatrenia motivujú práve nimi najviac ohrozenú skupinu ľudí, a tí si zažiadajú o financovanie,“ hovorí Cár.

Aktuálne sa na Slovensku kombinuje nadmerné tempo zadlžovania a rast cien nehnuteľností. „Z nášho pohľadu je väčším rizikovým faktorom nadmerné zadlžovanie domácností, ako aj vývoj cien bývania, aj keď je medzi nimi významné prepojenie. Môžeme hovoriť o ‚úverovej bubline‘,“ dodáva Cár. 

Rast cien nehnuteľností sa však aktuálne výraznejšie netýka Bratislavského kraja. „Intenzívny rast cien je v Košiciach, Banskej Bystrici, Prešove, Trenčíne a Žiline, a to oveľa zaujímavejší ako v Bratislave, Trnave alebo v Nitre. Hypotéky sa za rok 2017 na úverovaní nehnuteľností podieľajú 10 miliardami eur a ostatné formy financovania 15 miliardami eur,“ uvádza Martin Lazík z portálu Reality.sk. 

„Z pohľadu NBS je väčším rizikovým faktorom nadmerné zadlžovanie domácností, ako aj vývoj cien bývania.“

Bratislava ako v stredoveku

 

Zdražovanie nehnuteľností a citlivosť Slovákov na cenu môžu významne brzdiť rozvoj miest a výrazne na to môže doplatiť hlavné mesto, ktoré je dlhodobo najdrahším regiónom. Bratislava však modernizáciu potrebuje.

„Koncepcia mesta sa podobá stredoveku, dole sa vyrábalo, hore sa bývalo. Ja si myslím, človek by mal mať v okolí svojho bydliska všetko potrebné tak, aby nemusel sadať do svojho auta, k čomu patrí práca, škola pre dieťa, obchody či zóna na oddych,“ hovorí Ingrid Konrad, hlavná architektka mesta Bratislava. „Preto by sa malo mesto prepojiť tak, aby sme ľudí priviedli do biznis zóny mesta,“ dodáva Martin Marko zo spoločnosti HB Reavis. 

Bratislava má v tomto smere obrovské rezervy a čelí zásadným problémom s parkovaním. Ročne pribudne v hlavnom meste viac ako 70-tisíc nových áut. Pomôcť by malo presunutie ľudí do hromadnej dopravy. „Snažíme sa vytvoriť systém mobility, kde budú ľudia využívať najmä koľajovú dopravu a električkové trate,“ poznamenáva Ivo Nesrovnal, primátor Bratislavy. K tomu by sa tiež mal pridať koncept zdieľanej ekonomiky v podobe „bikesharingu“, čo je zdieľaná požičovňa bicyklov a rozvinutie pešej zóny. Problémy Bratislavy odzrkadľuje aj porovnanie s Viedňou. „Bratislava sa rozkladá na ploche takmer rovnakej ako Viedeň, ale žije tu štyrikrát menej ľudí. Potrebujeme hlavné mesto dotvárať,“ dodáva Nesrovnal.

„Bratislava je nedotvorená, rozkladá sa na ploche takmer rovnakej ako Viedeň, ale žije tu štyrikrát menej ľudí.“

Cesta von z problémov by mohla viesť cez koncept smart city, teda riešenia „múdreho mesta“. „Aj keď smart riešenia nedokážu úplne vyriešiť problém s dopravou a parkovaním, dokážu čiastočne eliminovať negatívne javy, napríklad parkovanie na chodníkoch, ‚divoké‘ parkovanie v centre mesta a podobne. Už dnes existujú aplikácie, ktoré ukážu, kde je voľné miesto a urýchlia tak parkovanie. Smart riešenia momentálne spočívajú v ponuke otvorených dát, v zjednodušovaní procesov. Dobrým príkladom je Bratislavská mestská karta,“ konštatuje Ingrid Konrad. 

Tieto riešenia by mohli zvyšovať atraktivitu mestského prostredia. „Smart city predstavuje riešenie, ktoré by malo uľahčiť život ľuďom. Pohľad na rozvoj mesta by tak mal byť celistvý a otvorený, čo by malo pozitívny vplyv na zamestnancov firiem a všetkých ľudí, ktorí sa stretávajú s týmto prostredím,“ hovorí Martin Marko zo spoločnosti HB Reavis. To by mohlo opäť zvyšovať ceny nehnuteľností v „rozumných“ mestách. V súčasnosti je však trendom, že sa Slováci sťahujú z drahších mestských oblastí do lacnejších okrajových regiónov. Do určitej miery teda slovenský realitný trh nie je úplne pripravený na výraznú modernizáciu miest. 

Zdroj: Financial Report

 

ZMENA PRI POSKYTOVANÍ HYPOTEKÁRNYCH ÚVEROV
Nové pravidlá od júla 2018

 

Od 1. júla začali platiť nové pravidlá Národnej banky Slovenska  (NBS) pri poskytovaní úverov, ktorých cieľom je obmedziť nadmerné zadlžovanie obyvateľstva.   Prístup k novej nehnuteľnosti  sa tak značne obmedzí hlavne ľuďom v Bratislave, kde im banka požičia na vlastné bývanie menej peňazí ako v súčasnosti. 

Skutočné dôsledky novej regulácie NBS ukáže až čas, no je veľmi pravdepodobné, že predajné tempo, aké v poslednej dobe realitný trh zažíval, sa spomalí.

Záujemcovia o bývanie budú musieť pri kúpe čoraz viac disponovať vlastnými finančnými prostriedkami.  

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nové pravidlá pre poskytovanie hypoték sa dotknú niektorých špecifických klientov bánk, nástup nových pravidiel, ktoré pripravila Národná banka Slovenska (NBS), však vzhľadom na dnešnú situáciu veľkú úverovú revolúciu nespôsobí.

 

VIAC AKO ŠTVRTINA SLOVÁKOV BÝVA V NEHNUTEĽNOSTI, KTORÁ JE V POVODNOM STAVE

Viac ako polovica Slovákov zainvestovala do rekonštrukcie a modernizácie svojich domov a bytov. Dôvodom bola predovšetkým snaha znížiť náklady na bývanie. Ukázali to údaje Poštovej banky.

Viac ako štvrtina Slovákov ešte stále býva v nehnuteľnosti v pôvodnom stave. Najväčší podiel na Slovensku tvoria už zrekonštruované stavby.

Najviac ich je v Prešovskom, Žilinskom, Banskobystrickom a Košickom kraji,  kde je zároveň najmenší podiel ľudí žijúcich v novostavbách. V týchto častiach Slovenska sa viac investuje do zmodernizovania bytov a domov v pôvodnom stave. Novostavby sú preferované najmä na západe Slovenska, v menších obciach a mestách, kde v novostavbách žije približne každý piaty Slovák. Naopak rekonštruované nehnuteľnosti dominujú vo väčších mestách. 

„Z prieskumu Poštovej banky ďalej vyplýva, že Slováci túžia po zmene a až polovica z nich tento rok plánuje kúpu nového alebo rekonštrukciu starého bývania.

Prerábať sa bude najmä na západe, chystá sa na to viac ako pätina  Bratislavčanov. Je to totiž jeden zo spôsobov ako sa dajú znížiť mesačné výdavky na energie,“ hovorí Lýdia Žáčková, hovorkyňa Poštovej banky. V tomto smere má najväčší efekt zateplenie fasády domu a výmena okien.

„Prerábku do 3 000 eur Slováci realizujú prevažne z vlastných zdrojov. Prieskum však ukázal, že vo väčšine prípadov sa do tejto sumy nezmestia. Práve rekonštrukcia totiž zvykne odkryť nedostatky stavby, ktoré si vyžiadajú pár stovák navyše. Pri kalkulácií prerábky preto počítajte aj  s minimálne 10-percentnou finančnou rezervou na neočakávané výdavky,“ dodáva Žáčková. 

Zdroj: FinReport.sk

 

AKÉ SÚ MOŽNOSTI DOFINANCOVANIA HYPOTÉKY?

Autor: Katarína Macková
20.04.2018 

Chystáte sa kúpiť si nehnuteľnosť a banka vám celú sumu nepožičia? Nesporili ste si vopred vo forme stavebného sporenia? S čím môžete v takom prípade hypotéku dokombinovať? Aj pri spotrebných úveroch sú už podmienky prísnejšie ako v relatívne nedávnej minulosti. 


V takejto situácii si mnohí požičajú napríklad od rodiny, nie každý však má túto možnosť. Pred niekoľkými rokmi boli stopercentné hypotéky v móde – hovoríme o období pred začiatkom krízy. Neboli také problémy s prácou, klienti, ktorí mali dobrý plat, si ich mohli dovoliť splácať. Avšak akonáhle sa to zmenilo, nezvládali vysoké úverové zaťaženie najmä po prípadnej strate práce.

Odvtedy sú banky omnoho opatrnejšie, čo sa však dá povedať aj o klientoch. Podmienky sa postupne sprísňovali, čo má dnes za následok aj vyššiu „uvedomelosť“ žiadateľov, ktorí už vedia svoje možnosti reálnejšie zhodnotiť a už neočakávajú automaticky stopercentné hypotéky. Opýtali sme sa bánk, ako je u nich možné dofinancovať hypotéku. Podľa Zdenka Kovářa z Fio banky ponúkajú hypotéky do 85 % nehnuteľnosti. „Ďalšie dofinancovanie neposkytujeme a klient by mal zvyšok doplatiť z vlastných zdrojov.“

Je potrebná dostatočná kapacita

„Na dofinancovanie hypotéky je možné využiť buď spotrebiteľský úver alebo stavebný úver, ako aj jeho formu medziúveru,“vysvetľuje Lýdia Žáčková, hovorkyňa Poštovej banky, s tým, že klientovi spolu so schvaľovaním hypotéky predschvália aj spotrebiteľský úver pre prípadné dofinancovanie jeho investičného zámeru za výhodných podmienok za predpokladu, že má klient dostatočnú kapacitu pre splácanie aj hypotéky, aj spotrebiteľského úveru.

Dajte si urobiť prepočet

Ak je klient v situácii, že k hypotéke potrebuje aj spotrebný úver, treba reálne zvážiť svoje možnosti a nastaviť si splátky tak, aby ich takpovediac vedel „utiahnuť“ a aby sa neskôr nedostal do situácie, že zadlženosť bude možno nad jeho sily.

Banky vám tento prepočet vedia urobiť a vy tak získate reálnu predstavu, aké zaťaženie vás v najbližších rokoch čaká. Linda Lalinská z Oddelenia komunikácie a stratégie značky Tatra banka, a.s., hovorí, že u nich má klient možnosť požiadať o bezúčelový úver k hypotéke za predpokladu, ak mu to dovoľuje príjem, respektíve ak má dostatočnú kapacitu na splácanie oboch úverov. „Maximálne limity všetkých úverových produktov vie hypotekárny špecialista vypočítať už na prvom stretnutí.“

Tiež však dajte pozor na termíny; to, že hypotéku môžete splácať dajme tomu dvadsať rokov, neznamená, že môžete rovnako dlho splácať aj spotrebný úver. Podľa Zuzany Ďuďákovej, hovorkyne UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, ak bude postačovať príjem na splátku, je možné dofinancovanie cez spotrebný úver. „Dĺžka splácania spotrebného úveru je však maximálne 8 rokov,“ dodáva.

Rozhodne sa oplatí aj porovnanie ponúk a dbajte i na to, aby ste dodržali všetky parametre, na základe ktorých vám konkrétna banka výpočet urobila; ak by sa niečo z vašej strany zmenilo, logicky by nastala aj zmena podmienok. Preto pozor napríklad na prečerpania a podobne. Stále platí, že lepšie podmienky dostane vždy klient, ktorý si zodpovedne plní všetky svoje finančné záväzky.

 

Štvrtina ľudí s hypotékou by pri nových podmienkach sitom už neprešla

19.04.2018 Martina Kláseková | © 2018 News and Media Holding

Ak by sa aj v budúcnosti úverovala podobná vzorka ľudí ako vlani, štvrtina uchádzačov o hypotéku by sa k plnej spokojnosti nedostala. Podľa Národnej banky Slovenska (NBS) vlani v druhej polovici roka bolo až 24 percent nových úverov na bývanie pre vysoko zadlžených klientov, ktorých dlh je vzhľadom k ich príjmu prehnaný. Ich pomer dlhu k príjmom prekračuje hodnotu osem, hranicu, ktorú chce NBS zaviesť ako maximum, ktoré banky nebudú môcť pri poskytovaní nového úveru prekročiť.

V štrnástich percentách bývanie zhltne rodinám viac ako tri štvrtiny mesačného rozpočtu

NBS zatiaľ opatrenie, ktorým má zaviesť počítanie nového ukazovateľa DTI (debt to income), predstavila a nechala ho pripomienkovať. Banková rada ho ešte neschválila. Bankári sa v pripomienkovaní ohradili, že tento limit je veľmi prísny. Ak takýto ukazovateľ zaviesť, navrhovali ho na úrovni desať. Nad týmto limitom úverovali vlani v druhej polovici roka len osem percent úverov.

Vysoká zadlženosť v pomere k príjmom sa týka hlavne hypotekárnych dlžníkov, v prípade spotrebných úverov len tri percentá poskytnutých úverov išli klientom, pri ktorých DTI presiahol osmičku. Takéto zhodnotenie priniesla NBS v najčerstvejšej Analýze finančného sektora.

Veľa a dlhé

Úverový trh NBS stále neprestal znepokojovať, aj keď sa tempo rastu úverov vlani v marci prestalo zvyšovať. Vtedy však dosahovali prírastky úverov maximum, úverovanie zrýchlilo očakávané zavedenie jedného z obmedzení z dielne NBS – počítanie rezervy z príjmu. Tá musí zostať klientovi z mesačného príjmu, aj keď zaplatí všetky výdavky spolu so splátkami úverov. Avšak rast úverov obyvateľstvu i tak zostal na maximálnych úrovniach.

NBS už predtým informovala, že ľudia sa zadlžujú na čoraz dlhší čas a v čoraz väčších objemoch. Postupne od polovice roku 2016 sa stále predlžuje priemerná splatnosť úverov. Kým koncom roku 2016 bola 25,5 roka, o rok neskôr to bolo už 26,4 roka. Úplne nové úvery na bývanie, ktoré neobsahujú refinančné úvery, si ľudia brali často na maximálnu možnú dobu. Podiel úverov so splatnosťou 30 rokov bol totiž vlani až 63 percent, rok predtým si takú dlhú dobu splatnosti zvolili ľudia len v 54 percentách úverov.

Veľkosť sa obmedzila

Čo sa týka veľkosti úveru, vlani už platili postupne sprísňované obmedzenia pre objem úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti, a tak sa im banky museli prispôsobiť. Podľa NBS možné výnimky využívali hlavne pri nových úveroch, refinancovania sa týkali pomenej.

To, samozrejme, nič nehovorí o úveroch, ktoré mohli poskytovať vo forme spotrebných úverov na dofinancovanie alebo úverov od stavebných sporiteľní.

Najmä úverovanie stavebných sporiteľní je zatiaľ mimo niektorých pravidiel, ktorými sa riadia banky. Štandardne sa využívajú na dofinancovanie klientov, ktorí v banke pre obmedzenia NBS nedostali to, po čom túžili. Stavebné sporiteľne poskytujú podľa údajov NBS celé tri štvrtiny svojich produktov ako úvery nezabezpečené. V komerčných bankách by to boli spotrebné úvery.

Stavebných sporiteľní sa však netýka osemročná maximálna lehota spotrebných úverov. Podľa centrálnej banky vlani 28 percent nových úverov tvorili úvery so splatnosťou nad dvadsať rokov.

Vyrieši DTI

Práve ukazovateľ DTI by mohol dofinancovávanie, či už v banke, alebo v stavebnej sporiteľni, obmedziť. Najmä ľuďom, ktorí už sú zadlžení podľa úsudku NBS príliš. Do tohto ukazovateľa totiž pôjdu všetky dlhy vo finančných domoch, počítať s ním budú musieť aj stavebné sporiteľne.

Centrálna banka chce osempercentný strop na dlh zaviesť v záujme obmedziť riziko prílišného zadlženia klientov a ohrozenia bánk z ich strany v prípade horšieho splácania. Ako zvykne hovorievať, riziká budúcich kríz sa zakladajú v dobrých časoch. V tých teraz Slováci žijú, no nebudú trvať večne. Pri zhoršených podmienkach na pracovnom trhu a pri získavaní príjmu môže byť vysoká zadlženosť pre mnohých neunesiteľným bremenom.

 

Byty najviac zdraželi mimo Bratislavy. ČO SA STANE PO SPRÍSNENÍ HYPOTÉK?

Bratislavské

Pohľad na bratislavskú Petržalku.

Zdroj: David Ištok/Aktuality.sk

Hodnota úverov na bývanie prudko vzrástla

Po sprísnení pravidiel hypoték, ktoré sa chystá od júla, môžu ceny bytov a domov padnúť aj o niekoľko tisíc eur, odhadol analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Martin Lazík.

Na strane druhej, ľudia sa ťažšie dostanú k pôžičkám, čiže napriek zlacneniu sa bývanie môže stať menej dostupné.

Poskytovanie vysokých hypoték sa snaží pribrzdiť Národná banka Slovenska. Dôvod je jednoduchý a čísla veľavravné.

Kým na konci roka 2012 mali Slováci napožičiavaných cez úvery na bývanie 12 miliárd eur, koncom vlaňajška to bolo už takmer 25 miliárd eur. Na porovnanie, celoročný chod štátu, vrátane vyplácania dôchodkov či výdavkov samospráv, nás vyjde na zhruba 34 miliárd eur.

Práve neschopnosť splácať úvery spustila v USA ničivú hospodársku krízu v roku 2008. 

Možno aj 10-tisíc

Banky už od júla nebudú môcť požičať ľuďom, ktorí nemajú nasporené aspoň 10 percent zo sumy potrebnej na kúpu bytu či domu. Ubudnú aj 80-percentné hypotéky. Dnes môžu tvoriť až 40 % z poskytnutých hypoték. Od júla 2019 by takých hypoték malo byť maximálne 20 percent.

Striedmejšie zadlžovanie môže znížiť záujem o kúpu a následne by mohli ceny realít klesnúť. Podľa Lazíka možno aj o 10-tisíc eur. Zrejme to však pre kupujúcich nebude dôvod na oslavu.

„Musia zvážiť aj možnosť, že teraz možno kúpia nehnuteľnosť o 5-tisíc či 10-tisíc eur drahšie, ale neskôr možno nedostanú úver. Alebo ich financovanie bude komplikovanejšie. A nakoniec prerobia aj viac, ako keby prišlo k poklesu cien nehnuteľností o spomínaných 5-tisíc až 10-tisíc eur,“ poznamenal analytik.

Zatiaľ stúpajú 

Kým v budúcnosti možno podľa analytika očakávať skôr pokles cien, doposiaľ v medziročnom porovnaní rástli.

Napríklad dvojizbové byty v hlavnom meste zdraželi podľa analýzy Nehnuteľnosti.sk oproti prvému kvartálu vlaňajška v priemere o 2,6 percenta, mimo Bratislavy o 4 percentá, v banskobystrickom okrese o 7 percent a v druhom a treťom košickom obvode až o približne 11 percent.

Trojizbové byty za jediný rok miestami zdraželi aj viac ako o 20-tisíc eur.

Priemerná cena dvojizbových bytov vo vybraných okresoch: 

Okres 1. kvartál 2018 nárast oproti 2017
Bratislava I 166-tisíc eur 1000 eur
Bratislava II 123-tisíc eur 3000 eur 
Bratislava III 132-tisíc eur 8000 eur 
Bratislava IV 117-tisíc eur - 2000 eur 
Bratislava V 125-tisíc eur 6000 eur 
Košice I 88-tisíc eur 6000 eur 
Košice II 80-tisíc eur 12 000 eur 
Košice III 81-tisíc eur 14 000 eur 
Košice IV 75-tisíc eur 1500 eur 
Banská Bystrica 78-tisíc eur 10 500 eur 
Nitra 85-tisíc eur 3000 eur 
Prešov 67-tisíc eur 8000 eur 
Trenčín  65-tisíc eur 3000 eur 
Trnava 81-tisíc eur 3500 eur
Žilina 81-tisíc eur 5500 eur 

Priemerná cena trojizbových bytov vo vybraných okresoch:

Okres 1. kvartál 2018 nárast oproti 2017
Bratislava I 250-tisíc eur 3000 eur 
Bratislava II 149-tisíc eur 10 000 eur 
Bratislava III 175-tisíc eur 22 000 eur 
Bratislava IV 144-tisíc eur 5500 eur 
Bratislava V 136-tisíc eur 6000 eur
Košice I 105-tisíc eur 4000 eur 
Košice II 98-tisíc eur 22 500 eur 
Košice III 93-tisíc eur 17 000 eur 
Košice IV 97-tisíc eur 15 000 eur 
Banská Bystrica 98-tisíc eur 18 500 eur 
Nitra 97-tisíc eur 15 000 eur 
Prešov 77-tisíc eur 6500 eur 
Trenčín 84-tisíc eur 18 000 eur 
Trnava 99-tisíc eur 16 000 eur 
Žilina 95-tisíc eur 11 500 eur 

Zdroj: Nehnuteľnosti.sk

 

Ocenenie "HYPOTÉKA ROKA" patrí VÚB, v poistení zvíťazila Alianz-Slovenská poisťovňa

17.04.2018 © 2018 News and Media Holding

V kategórii Hypotéka roka aj Refinančná hypotéka získala dvojité prvenstvo VÚB. Na päty jej v oboch prípadoch šliapala najväčšia banka Slovenská sporiteľňa. Tretie miesto za hypotéku získala Tatra banka, v refinančnej sfére zas ČSOB.

Hypotéka roka

Produkty vyhodnocuje sedemčlenná porota, v ktorej majú okrem TRENDU a Fincentra zástupcovia odbornej verejnosti. Hodnotenie berie do úvahy okrem úroku a poplatkov aj ďalšie kategórie, predovšetkým transparentnosť produktu a to, ako jednoducho sa vybavuje.

Popri úverových produktoch vyhodnocuje porota aj najlepšie stavebné sporenie, tento rok ho získala stavebná poisťovňa Wüstenrot. Porota vzala do úvahy predovšetkým výhodné podmienky sporenia ako takého. Od budúceho roka môže segment stavebného sporenia vyzerať úplne inak, ministerstvo financií navrhuje zásadné zmeny jeho pravidiel.

V kategórii poistenia dominovala najväčšia Allianz - Slovenská poisťovňa, ktorá získala prvé miesto za poistenie nehnuteľnosti aj hypotéky. Druhá z kategórií hodnotí životné poistenie, ktoré klienti využívajú ako ochranu svojej rodiny v prípade, že by sa im niečo stalo a bolo by potrebné ďalej splácať úver. Druhé miesto za poistenie nehnuteľnosti získala Axa, tretie Generali. Generali má zároveň cenu za druhé najlepšie poistenie hypotéky, za ňou sa umiestnila slovenská pobočka koncernu Metlife.

Analytici varujú: Bytov na trhu ubúda, HROZÍ ĎAĽŠIE ZDRAŽOVANIE BYTOV V BRATISLAVE

10.04.2018| Tomáš Vašuta | © 2018 News and Media Holding

Voľných bytov v novostavbách je zase o niečo menej. Už tretí kvartál po sebe sa ponuka na bratislavskom trhu redukovala. Vytvára to tlak na ceny, ktorý sa môže premietnuť do ďalšej cenotvorby. Vyplýva to z analýzy, ktorú spracovala spoločnosť Bencont Investments.

Zdroj: Trend Reality

Prvý štvrťrok tohto roka sa opäť niesol v znamení silného dopytu po bytoch v novostavbách. Podľa analýzy sa za tri mesiace predalo v hlavnom meste 1 007 bytov. Prejavilo sa to aj v celkovej ponuke. Kým na konci minulého roka v nej bolo 3 952 voľných bytov, o tri mesiace neskôr to bolo už len 3 646.

Zmenšovanie ponuky

Na trh vstúpilo celkom osem nových projektov, spolu však priniesli len necelých 500 nových jednotiek. „Nová ponuka bytov bola nedostatočná na to, aby pri aktuálnom predaji udržala rovnakú úroveň voľných bytov a celkovo sa tak ponuka prepadla o takmer 10 percent,“ konštatujú analytici. Úbytok bytov pozoruje analýza už tretí kvartál po sebe.

Len na porovnanie, na konci druhého štvrťroka 2017 bolo k dispozícii 4 840 bytov. Ide tak o pokles na úrovni 25 percent. Za negatívnym trendom je úbytok nových projektov v okrese Bratislava III, ktorý tvoria Nové Mesto, Vajnory a Rača. Kým ku koncu roka tvorili byty v tejto lokalite 34 percent z celkovej ponuky v hlavnom meste, dnes je to necelých 16 percent.

Voľné byty v novostavbách (k 31.03. 2018)
Okres Počet Priemerná výmera (m²) Priemerná cena €/m² s DPH Priemerná celková cena s DPH (€)
BA I 561 71,06 3 312 209 580
BA II 943 68,47 2 587 181 258
BA III 573 72,52 3 047 223 698
BA IV 847 63,88 2 314 151 463
BA V 722 59,36 2 498 149 807
Celkový súčet 3 646 66,62 2 688 178 410
Zdroj: Bencont Investments

Jednotková cena voľných bytov dosiahla úroveň 2 687,93 eura za štvorcový meter, čo bolo medzikvartálne o 3,2 percenta a medziročne dokonca o 6,6 percenta viac. „Vzhľadom na nižšiu ponuku bytov klesá developerom konkurencia a môžu si tak dovoliť zvýšiť ceny bez strachu zo straty zákazníkov,“ konštatujú analytici.

To sa prejavilo aj v absolútnej cene bytov, ktorá prekročila hranicu 178-tisíc eur. Na porovnanie, v roku sa priemerná cena predávaného bytu pohybovala v rozmedzí od 160- do 170-tisíc eur. Najviac bytov (248) sa predalo v okrese Bratislava II (zahŕňa Ružinov, Podunajské Biskupice a Vrakuňu), keď sa na odbyt išli hlavne byty v projektoch Galvaniho dvory a Klingerka.

Ťahajú Slnečnice

V Novom Meste sa najlepšie predávalo Tehelné pole a Urban Residence, v okrese Bratislava IV Devínka pod lesom a v Starom Meste projekt Stein 2. Najpredávanejším projektom v Bratislave boli Slnečnice, ktoré spolu pokryli 18,5 percenta celkového predaja novostavieb.

Priemerná cena predaných bytov dosiahla 2551,42 eura za štvorcový meter, čo oproti predchádzajúcemu kvartálu predstavuje mierny nárast o 0,7 percenta. Najväčší záujem je o dvojizbové byty, ktoré tvorili 38,6 percenta z celkového predaja.

Podľa analytikov je dopyt po novom bývaní prirodzený. „Cenová dostupnosť bývania  je momentálne na najvyššej úrovni v histórii Slovenska a bývanie si môže dovoliť stále viac ľudí. Veľmi dôležitým faktorom sú aj úrokové sadzby na hypotékach, ktoré sú v súčasnosti na priemernej úrovni približne 1,7 percenta,“ konštatuje hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura.

Riziká na ceste

V ďalšom období však analytici vidia riziká, ktoré by mohli obmedziť dopyt. Najdôležitejším z nich sú nové pravidlá Národnej banky Slovenska k poskytovaniu úverov bankami. Podľa nového pravidla, ktoré nadobudne platnosť od júla 2018, bude maximálna úverová zadlženosť obyvateľa môcť dosahovať osem násobok jeho priemerného ročného čistého príjmu.

„Napríklad v prípade osoby, ktorá zarába 1 200 eur v hrubom ( 902,4 eur v čistom) predstavuje takto vypočítaný maximálny objem úveru 86 630,4 eur. Pre kúpu nehnuteľnosti vo výške 150 tisíc eur (lacnejší trojizbový byt v Bratislave) by jednotlivec musel zarábať 1 562,5 eur v čistom resp. 2155 eur v hrubom,“ uvádza príklad analýza.

Predané byty v novostavbách (1. štvrťrok 2018)
Počet izieb Počet bytov Priemerná výmera (m²) Priemerná cena €/m² s DPH Priemerná celková cena s DPH
1 163 33,98 2 397 81 287
2 389 51,78 2 520 127 892
3 298 75.87 2 474 187 279
4 79 106,25 2 788 293 885
5 20 158,3 2 891 426 797
Spolu 1007 63,07 2 551 155 654
Zdroj: Bencont Investments

Problémom môže byť aj obmedzená ponuka na trhu. „Kontinuálny pokles počtu voľných bytov a zrýchlený rast ceny v Bratislave začína pripomínať situáciu v Prahe. V Prahe nová ponuka bytov dlhodobo nestíhala za dopytom, až kým nedošlo k situácii, že byty zdraželi na toľko, že dopyt po nich značne poklesol,“ vysvetľuje M. Jančura.

Podľa jeho slov sa v roku 2017 v Prahe predalo 5 500 novostavieb, zatiaľ čo v Bratislave to bolo 5 020. Trh v Prahe je prito dvakrát väčší ako v prípade nášho hlavného mesta. „Pokiaľ sa v Bratislave neobnoví ponuka bytov v podobe nových developerských projektov, tak je možné, že sa začne ďalej podobať „pražskému scenáru“ obmedzenej konkurencie a cenového rastu,“ upozorňuje analytik.

Aj z tohto pohľadu predpokladá, že v ďalších mesiacoch dôjde k nárastu cien bývania v Bratislave. „Nepredpokladáme však zatiaľ, že by bol rast vyšší ako 1 až 1,5 percenta medzikvartálne, resp. tri až šesť percent medziročne,“ predpovedá M. Jančura.

Zdroj: TREND Reality

 

VÁHATE S KÚPOU NEHNUTEĽNOSTI?

Ak áno, mali by ste vedieť toto:

Sprísňovanie menovej politiky sa stáva celosvetovým trendom. Úrokové sadzby sa zvyšujú nielen v USA, ale aj v Kanade alebo vo Veľkej Británii. Svoju monetárnu politiku sa chystá sprísňovať aj Európska únia, ktorá bude ukončovať kvantitatívne uvolňovanie.

Pomaly sa tak končí éra lacných peňazí, ktorá sa začala s príchodom svetovej ekonomickej krízy v roku 2007.

Zdroj:Realitní vzdelávací institut, Praha

 

VÝVOJ CIEN NEHNUTEĽNOSTÍ NA SLOVENSKU v roku 2017

Vo väčšine slovenských krajov došlo vo 4. štvrťroku 2017 ku zníženiu priemernej ceny bývania oproti predchádzajúcemu štvrťroku, a to hlavne vplyvom ďalšieho poklesu priemernej ceny intenzívnejšie ponúkaných rodinných domov. Aktuálne tak došlo k plošnejšiemu ochladeniu trhu s bývaním po miernom poklese priemernej ceny bývania v Bratislavskom kraji v predchádzajúcom štvrťroku. Agregovaná cena bývania poklesla medzi štvrťrokmi o 1,3 % a jej medziročný rast sa spomalil zo 6,4 % na 4,3 %.

Rastúce príjmy domácností a zmiernenie rastu cien bývania prispeli ku zlepšeniu dostupnosti bývania. V nasledujúcom období možno očakávať mierny rast až stagnáciu cien bývania.

Vo väčšine slovenských krajov došlo na konci roka 2017 k zníženiu priemernej ceny bývania oproti predchádzajúcemu štvrťroku. Vo 4. štvrťroku 2017 došlo po dva a pol roku k poklesu priemernej ceny bývania v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. Naznačený vývoj sa prejavil na spomaľovaní medziročného rastu priemernej ceny bývania zo 7,6 % v prvom štvrťroku až na 4,3 % vo štvrtom štvrťroku 2017. Medziročný rast cien bytov sa spomalil v priebehu jednotlivých štvrťrokov z 11,2 % na 6,6 % (v priemere rast o 8,8 %) a pri domoch osciloval v priemere okolo 3 %.

Spomaľovanie medziročného rastu priemernej ceny bývania a nakoniec jej medzikvartálny pokles v poslednom štvrťroku môžu byť určitým signálom, že aktuálna priemerná cena bývania sa už pravdepodobne dostáva ku stropu reálnych finančných možností slovenských domácností. Dôležitým faktorom, ktorý vplýval v poslednom období na priemernú cenu bývania v prospech záujemcov, je pomerne rozsiahla ponuka bytov a domov z dokončovaných projektov, čo sa pravdepodobne premieta aj do cenovej politiky developerov a sprostredkovateľov.

Pokračovanie spomaľovania medziročnej dynamiky cien bývania na konci roka 2017 vo väčšine slovenských regiónov potvrdil trend možného plošného ochladzovania trhu s bývaním. Pri znižovaní tlaku na rast cien nehnuteľností na bývanie zohráva významnú rolu aj ponuka nehnuteľností z dokončovaných projektov. Medzištvrťročný pokles priemernej ceny bývania vo 4. štvrťroku 2017 vo väčšine krajov aj za celé Slovensko sa prejavil v zlepšení dostupnosti bývania domácností vzhľadom k historickému priemeru indexu dostupnosti bývania.

Priaznivý vývoj príjmov domácností voči vývoju cien bývania znamenal na konci roku 2017 na jednej strane zväčšenie obytnej plochy, ktorú si možno za získaný príjem obstarať, a na druhej strane skrátenie času, potrebného na splácanie obstaranej nehnuteľnosti.

Zdroj: Makroekonomické údaje NBS

Novinky a Aktuality