Rast cien nehnuteľností  - vyjadrenia odborníkov

V súčasnosti sú ceny nehnuteľností vysoké – dosahujú historické rekordy

Dôvodov je viac:

  • Rozhoduje vzťah medzi ponukou a dopytom, ponuka bytov na trhu  je stále  menšia ako  dopyt po nich. Keďže dopyt nie je uspokojený vytvára sa situácia na  rast cien bytov, najmä už pri existujúcich postavených bytov. Rozdiel medzi cenou nového a starého bytu by mal byť asi 15%, dnes to tak ale nie je  a ceny starých bytov rastú rýchlejšie ako ceny nových, čo je spôsobené najmä tým, že ľudia chcú bývať takmer ihneď,  menšia skupina ľudí je ochotná čakať, kým kúpi byt z papiera a počkať kým sa byt postaví.  
  • Nedostatok bývania u nás je zdokumentovaný aj mierou vybavenosti obyvateľov bytmi čo je pomer počtu bytov na 1000 obyvateľov. Na Slovensku je to počet 360 bytov na 1000 obyvateľov. Pre porovnanie ako na tom sme, najlepšie sú na tom vo Švajčiarsku kde  na 1000 obyvateľov pripadá 627 bytov, a v Poľsku je to najmenej, kde na 1000 obyvateľov pripadá 341 bytov a európsky priemer je 395 bytov na 1000 obyvateľov. (toto je ale informácia na základe posledného sčítania obyvateľstva, odvtedy sa situácia na Slovensku s bytmi určite zlepšila)
  • Možnosti financovania.

 

Ceny nehnuteľností môžu klesnúť aj stúpať

  • podľa toho ako sa darí ekonomike
  • aká je príjmová situácia
  • aké sú nízke úrokové sadzby.

 

Priemerný celoročný rast cien je okolo 30 % . Rekordne vysoké ceny nehnuteľností  je problém celého Slovenska, ale treba diferencovať regióny, niekde ceny klesajú a niekde stúpajú. Je to podmienené zamestnanosťou, stabilným príjmom, migráciou obyvateľov za prácou. Ľudia sú ochotní zaplatiť aj vyššiu cenu bytu v mieste, kde majú príležitosť získať dlhodobo prácu, už nie sú ochotní za prácou dochádzať na dlhé vzdialenosti, radšej si tam presunú bývanie.

Aj keď už nie je možné dostať 100% hypotéku, dopyt po hypotékach  je stále vysoký. Opatrenia NBS /Národnej banky Slovenska/ a prijaté zákony mali za cieľ spôsobiť okrem zníženia zadlženosti obyvateľstva aj zreálnenie cien nehnuteľností.

Na výšku ceny nehnuteľnosti má vplyv množstvo faktorov, dostupnosť úverov je len jeden z nich. Súčasné pravidlá sa však ešte stále dajú nejakým spôsobom obísť, ale na druhej strane          akékoľvek obídenie v konečnom dôsledku sťaží život dlžníkovi. NBS tvrdí, že cieľom opatrení NBS  bolo v podstate ochrániť dlžníkov a nie klásť im prekážky  na ceste získania hypotéky. Cieľom opatrení nebolo ani zmraziť alebo znefunkčniť úvery na bývanie. Tempo zadlženosti Slovákov je stále veľmi intenzívne, je niekde  na úrovni sumy 29 miliárd len úverov na bývanie.

Pravdou ale je,  že ľudia potrebujú bývať, počas posledných piatich rokov boli zvyknutí na získanie 100% hypotéky za relatívne ľahko splniteľných podmienok. Preto si dnes stále hľadajú cesty obchádzania ako sa dostať k vyššiemu úveru napríklad cez spotrebný úver, nebankový úver, medziúver, založenie ďalšej nehnuteľnosti, atď.

 

Hrozí riziko realitnej bubliny ?

V teoretickej rovine môže pokračovať rast cien bytov iba za predpokladu extrémneho rastu počtu pracujúcich a ďalšieho poklesu úrokových sadzieb.

Ale  v roku 2008 sme už zažili tzv. prasknutie realitnej bubliny, tak je tu predpoklad, že sme sa z toho poučili, aj keď situácia nie je vtedy a dnes úplne rovnaká.

 

Pracujúci potrebujú vždy niekde bývať a čím bližšie sú k práci, tým sú ochotnejší zaplatiť viac za bývanie, čím bude viac pracujúcich  so záujmom bývať v určitej lokalite, tým budú úmerne aj vyššie ceny nehnuteľností.

Nielenže chcem zaplatiť viac, ale dokonca to aj môžem  spraviť.

 

Riziko realitnej bubliny je tu vždy. Stačí ak z akéhokoľvek dôvodu alebo na základe nejakej zmeny klesne záujem o nehnuteľnosti v určitej lokalite, a tie už nebudú takými žiadanými alebo sa stanú horšie predajnými.

A pokiaľ ide o realitnú bublinu, treba narábať s faktami a nie s pocitmi, hoci teraz prevláda pocit, že ceny nehnuteľností sú neúmerne vysoké k ich priemernému príjmu obyvateľstva.

 

NBS si na hodnotenie vývoja a rastu cien nehnuteľností vytvorila KOMPOZITNÝ INDEX, kde sa zohľadňuje niekoľko pomerových ukazovateľov ako reálna cena, cena k príjmu, cena nájmu, úvery na bývanie versus hrubý disponibilný príjem domácnosti a objem výstavby bytov i budov k hrubému domácemu produktu. Na základe týchto výpočtov sa dá v súčasnosti povedať, že Kompozitný index je v pásme vzostupu, nie je v rizikovom pásme ani v pásme bubliny.  

 

Ako sa budú vyvíjať úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch, dá sa predpokladať ich rast ?

Na úrokové sadzby má vplyv konkurencia medzi bankami. Úrokové sadzby by mohli kvôli ozdraveniu ekonomiky mierne rásť, miera nárastu závisí od veľa faktorov, jedným z faktorov je stanovenie úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou, alebo aj vplyv ďalších faktorov na realitnom trhu. Klient by mal byť pripravený na to, že situácia môže vyvinúť aj v jeho neprospech a v tomto prípade byť pripravený na vyššie výdavky spojené s úverom.  

 

Je možné si zabezpečiť fixáciu úrokovej sadzby na dlhšie obdobie ako sú 1 alebo 3 roky, ale za túto istotu sa musí priplatiť, pretože úrokové sadzby pri dlhých fixáciách sú vyššie. Predpoklad vývoja úrokových sadzieb má ale na  rozhodnutie klienta pri kúpe nehnuteľnosti malý vplyv. Pretože ak potrebuje bývať a situácia mu to dovolí, rieši situáciu teraz.

 

NBS ide opäť sprísňovať opatrenia

Tieto opatrenia budú mať vplyv na určité skupiny obyvateľov a to sú predovšetkým tí, ktorí sú na hrane, čiže akékoľvek sprísnenie znamená pre veľmi malú časť klientov, že už nebudú mať prístup k vysokému úveru ako dnes. Bude to prebiehať postupne, banky sa tomu prispôsobujú.

 

Každý sa pýta tak teraz  predať, či kúpiť  alebo čakať

Jednoznačnú odpoveď Vám nedá žiaden poradca ani odborník v tejto oblasti. Pretože to opäť záleží od mnohých faktorov, ktoré sú smerodajné pre konkrétneho kupujúceho. Kedy chce bývať, počká ešte rok? Chce sa osamotniť, chce vymeniť menšie bývanie za väčšie.

 

Klasicky by sa dalo povedať, že včera už bolo neskoro kúpiť.

 

Doterajší vývoj nasvedčuje tomu, že ceny rastú a očakáva sa, že ešte rásť budú, mal by sa iba zmierniť ich rast.

 

 

 

 

Záujem je hlavne o nové byty, ich ceny ale pomáhajú predaju starších

Zdroj: TREND REALITY

 

Ak si Slováci hľadajú bývanie, takmer polovica z nich sa zameriava na byty v novostavbách. Tradične dominujú dvoj a trojizbové byty. Nedostatok nových bytov respektíve ich vysoká cena však pomáhajú aj predajú starších bytov, vyplýva z analýzy portálu Nehnuteľnosti.sk.

V druhom štvrťroku patrilo na portáli s vyše polmiliónovou mesačnou návštevnosťou 46,5 percenta všetkých vyhľadávaní novostavbám.

Ak sa Slováci zaujímali o staršie byty, volili primárne tie po kompletnej rekonštrukcii – išlo o 38,2 percenta vyhľadávaní.

„Táto kategória bytov po kompletnej rekonštrukcií pravdepodobne uspokojuje potreby prioritne tých ľudí, ktorí nedisponujú takým rozpočtom, aby si mohli zadovážiť byt v novostavbe a ich voľbou je byt, ktorý si nevyžaduje, aspoň v prvých rokoch bývania, žiadnu ďalšiu investíciu,“ uvádza Martin Lazík, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk.

 

 

 

Ponuka kopíruje dopyt

Nižší podiel majú v dopyte spotrebiteľov byty po čiastočnej rekonštrukcii, ktoré hľadalo deväť percent používateľov webu. Byty v pôvodnom stave zaujímali 6,3 percenta ľudí.

Podľa dát portálu tento dopyt kopíruje aj súčasnú skladbu ponuky nehnuteľností. Viac ako polovica ponuky 2-izbových bytov a tiež 3-izbových bytov je z kategórie novostavby, alebo sú po kompletnej rekonštrukcii.

Po aktívnych jarných a letných mesiacoch je ponuka bytov zúžená. Nedostatok bytov v novostavbách v niektorých lokalitách respektíve ich vysoká cena podporujú aj predaj starších bytov.

Majitelia starších bytov sa v konkurencii môžu lepšie presadiť rekonštrukciou obydlia. Zhodnotiť byt týmto spôsobom možno podľa zahraničných realitných expertov o 10 – 12 percent ceny. Renovácia či rekonštrukcia zvyšuje šancu na predaj bytu – potenciálny kupujúci dostáva hotový produkt a nie víziu obnovy, čo môže jeho rozhodnutie zrýchliť.

 

 

 

LACNÉ HYPOTÉKY NA SLOVENSKU

Zdroj: Týždenník TREND

Akciové ceny „ešte dostupnej hypotéky“ Slovákov pred letom spoľahlivo oslovili. Od júla však už začali platiť prísnejšie pravidlá poskytovania úverov.

Predprázdninový boom, ktorý bol dôsledkom prísnejšej regulácie,  nepriniesol so sebou len veľa nového úverového biznisu. Hoci bolo Slovensko už predtým jedna z najlacnejších krajín v úveroch na bývanie v eurozóne, banky pod konkurenčným tlakom opäť stlačili úrokové sadzby ešte nižšie a krajinu dostali do ešte extrémnejšej polohy. Slovensko vytŕča nielen v tom, že sa tu ľudia zadlžujú ako nikde inde. Medzi rekordmanmi je aj cenou.

Priemerná úroková miera nových hypoték sa podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBS) zviezla z januárových 1,55 percenta na júnových 1,41 percenta, čo urobilo hypotéky historicky najlacnejšie. A to nielen v rámci Slovenska.

Za päť rokov stúpol objem úverov v SR o 85 percent


Treba chladiť

Aj keď NBS už dlho varuje, že Slováci sa zadlžujú príliš, a zavádza opatrenia na zmiernenie úverovania tých najviac zadlžených, prvý polrok bol v úveroch opäť mimoriadne aktívny. Ľudia si vzali nové úvery za viac než 6,5 miliardy eur, ešte viac než vlani za rovnaký čas. Vtedy to bolo o vyše pol miliardy menej.

Celkovo to však vytlačilo objem úverov obyvateľstvu „len“ o 12,3 percenta, čo oproti vlaňajšiemu prvému polroku s rastom úverov o 13,4 percenta predsa len možno vnímať ako určité zmiernenie. Takýto rast sa úplne vymyká vývoju v eurozóne, kde úvery obyvateľstvu v priemere medziročne podrástli len o dva a pol percenta a aj druhé najrýchlejšie rastúce Belgicko vykazovalo iba jednociferný rast.

Ceny nehnuteľností sú už tesne pod historickými maximami z roku 2008

Nové pravidlá posudzovania klienta splácať úver, ktorými sa podľa receptu regulátora musia banky riadiť od júla, by mali zmierniť zadlžovanie tých domácností, ktoré už majú veľa úverov na krku. NBS obmedzuje veľké hypotéky, tie s hodnotou nad 90 percent výšky nehnuteľnosti už nebudú možné.

A aj hypotéky nad 80 percent hodnoty zábezpeky sú obmedzené. Žiadatelia o úver musia splniť aj limit na podiel dlhu k ročným príjmom. Nemal by byť vyšší ako jeho osemnásobok. Hoci i tu existujú výnimky a budú sa okresávať postupne. Prvú várku obmedzení klienti nemusia pociťovať vôbec, aj letné úverovanie tak zrejme zostane silné.

Ďalšie sprísnenie v úveroch príde od októbra. Naplno sa nové limity prejavia až od budúceho leta. 

Hypotéky tlačia aj na ceny nehnuteľností.

 

 

Novinky a Aktuality